부동산 양도세 장기보유특별공제

양도소득세

 

부동산을 팔 때는 부동산을 사고팔면서 얻은 실제이익(실제양도차익)을 기준으로 양도소득세를 계산하여 신고, 납부하셔야 합니다. 양도소득세산출세액은 양도차익에서 장기보유특별공제액과 양도소득기본공제(양도자 1인당 연간 250만 원 공제)를 공제한 양도소득과세표준에 양도소득세율을 곱한 값을 말합니다. 장기보유특별공제는 부동산을 구입한 뒤 2년 이상 거주하거나 3년 이상 보유하신 경우 받으실 수 있습니다. 다시 말해 부동산을 구입하고 2년 미만 거주 하신 뒤 양도차익을 얻고 파실 경우 양도소득세 폭탄을 맞으실 수 있습니다. 1세대 1 주택이신 경우 양도소득세 폭탄을 피하시려면 최소 2년 이상 거주 후 처분하시기 바랍니다. 단, 양도차익이 발생하지 않을 경우 당연히 양도소득세는 부과되지 않습니다. 또한 12억 원 이하 1 주택 2년 이상 거주할 경우에도 비과세 되므로 양도소득세는 0원이 됩니다.

 

■부동산 양도소득세 산출세액

• 양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비
• 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
• 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제(양도자 1인당 연간 250만 원)
• 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 × 양도소득세율

■ 양도소득세 과세 기준표(2024.03.19 현재)

과세표준	세율	누진공제
1400만원 이하	6%	-
1400만원 초과 5000만원 이하	15%	126만원
5000만원 초과 8800만원 이하	24%	576만원
8800만원 초과 1억5천만원 이하	35%	1,544만원
1억5천만원 초과 3억원 이하	38%	1,994만원
3억원 초과 5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 초과	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

 

2022년 1월에 취득한 4억짜리 주택을 1년 뒤 4억 5천만 원에 팔 경우 양도소득세 납부금액은 31,350,000원이 나옵니다.

 

양도차익=50,000,000

과세표준=47,500,000(양도차익 50,000,000-인별공제 2,500,000)

양도소득세율=60%(주택 2년 미만 보유 시 60% 적용)

양도소득세=28,500,000(과세표준*세율 60%-누진공제액)

지방소득세=2,850,000(양도소득세의 10%)

총 납부금액=31,350,000(양도소득세+지방소득세)

 

하지만 같은 부동산을 2년 뒤에 판다면,

양도차익은 50,000,000원이지만 12억 원 이하 1 주택 2년 이상 거주할 경우 비과세 되므로 양도소득세는 0원이 됩니다.

 

■ 양도소득세 비과세 요건

 

1. 분양권은 최초분양계약일로부터 보유기간을 산정하며 비과세 혜택이 없음

2. 주택은 입주잔금일로부터 2년 후에 매매해야 비과세

3. 1 주택자가 새로운 주택을 취득한 후 일정 기간 내 기존 주택을 처분하면 1 주택으로 인정 비과세(일시적 2 주택새창열기)

4. 조정대상지역 2017년 8월 1일 이후 구매물건은 2년 이상 거주하거나 임대물건인 경우 비과세

5. 조정대상지역 2019년 12월 17일 이후 임대물건도 2년 이상 거주해야 비과세

6. 2021년 이후 양도건은 최종 1 주택이 된 날로부터 2년 이상 경과해야 비과세

 

양도소득금액과 장기보유특별공제액

 

'장기보유 특별공제액'이란 보유기간이 3년 이상인 토지와 건물에 대하여 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말합니다. 토지와 건물을 15년 이상 보유한 경우 장기보유특별공제액 공제율은 30%가 적용됩니다.  또한 1세대 1 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 요율을 적용합니다. 즉, 1세대 1 주택을 10년 이상 보유하고 거주했을 경우 보유 40%와 거주 40%를 합한 80% 공제율을 적용받을 수 있습니다.

 

■ 장기보유특별공제액 계산 시 공제율

보유기간		2년	3년	4년	5년	6년	7년	8년	9년	10년 이상	11년	12년	13년	14년	15년 이상
토지, 건물		-	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20%	22%	24%	26%	28%	30%
1세대 1주택	보유	-	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	거주	8%	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%

 

• 보유기간 중 2년 이상 거주한 주택 (‘20.1.1 이후 양도분부터)
• 거주기간이 2년 이상 3년 미만인 경우 보유기간이 3년 이상에 한하여 적용

 

[관련법령]

소득세법

[시행 2024. 1. 1.] [법률 제19933호, 2023. 12. 31., 일부개정]

 

제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액) ① 양도소득금액은 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. <개정 2023. 12. 31.>

②제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호가 목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 같은 표에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다. <개정 2012. 1. 1., 2013. 1. 1., 2014. 1. 1., 2015. 12. 15., 2017. 2. 8., 2017. 12. 19., 2020. 8. 18., 2023. 12. 31.>

 

 

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. <개정 2019. 12. 31.>

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의 2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산 한다. <개정 2014. 1. 1., 2015. 12. 15., 2016. 12. 20.>

⑤ 제2항 단서에도 불구하고 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우로서 그 자산이 대통령령으로 정하는 1세대 1 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산인 경우 장기보유 특별공제액은 그 자산의 양도차익에 제1호에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 제2호에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다. <신설 2023. 12. 31.>

1. 보유기간별 공제율: 다음 계산식에 따라 계산한 공제율. 다만, 다음 계산식에 따라 계산한 공제율이 100분의 40보다 큰 경우에는 100분의 40으로 한다.

2. 거주기간별 공제율: 다음 계산식에 따라 계산한 공제율

⑥ 제5항 제1호 및 제2호에 따른 주택으로 보유한 기간은 해당 자산을 사실상 주거용으로 사용한 날부터 기산 한다. 다만, 사실상 주거용으로 사용한 날이 분명하지 아니한 경우에는 그 자산의 공부상 용도를 주택으로 변경한 날부터 기산 한다.<신설 2023. 12. 31.>

⑦ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2023. 12. 31.>

[전문개정 2009. 12. 31.]
[제목개정 2023. 12. 31.]
[시행일: 2025. 1. 1.] 제95조 제5항, 제95조 제6항