용적률 건폐율

부동산을 살 때 꼭 알아야 할 용어

제 꿈은 반려견을 위해 마당 딸린 자그마한 집을 사는 것입니다. 반려견이 마당에서 일광욕하며 엎드려 있는 장면을 상상하곤 합니다. 비 내리는 날 처마에 떨어지는 빗소리를 들으며 책을 읽는 상상도 합니다. 언젠가는 이루어질 꿈을 위해 열심히 인터넷으로 부동산 매물들을 살펴보고 있는데요, 이때 연면적과 건축면적, 용적률과 건폐율 같은 용어가 자주 등장합니다. 오늘은 부동산을 보실 때 가장 중요하면서 기본이 되는 다음의 용어들의 정확한 뜻을 알려드리겠습니다. 

 

연면적

하나의 건축물 각 층마다 실내 바닥면적을 합한 값을 말합니다. (1층 면적+ 2층 면적 + x층 면적)

건축면적

대지에서 건축물이 차지하고 있는 면적을 말합니다. 대충 계산하면 건축면적 곱하기 층수가 연면적이 됩니다.

 

용적률

대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로 100제곱미터 면적의 땅에 100제곱미터의 단층 건물을 지을 경우 용적률은 100%입니다. 같은 땅에 100제곱미터 면적의 1층, 2층 건물을 지을 경우 용적률은 200%가 됩니다. 층수가 높을수록 용적률은 올라갑니다. 하지만 건물의 소유권을 가진 사람 입장에서는 용적률이 높아질수록 땅에 대한 소유권 대지지분은 작아지므로 투자의 관점에서 보면 용적률이 낮은 것이 더 좋다고 할 수 있습니다. 단, 땅 100제곱미터를 가지고 있다고 해서 100제곱미터의 건물을 지을 수 있는 것은 아닌데요, 이는 다음에 설명드릴 건폐율 때문입니다. 

 

건폐율

대지면적에서 최대한 건축을 할 수 있는 면적을 나타내는 비율로 건폐율이 50%인 경우 대지가 100제곱미터인 경우 50제곱미터의 건축물을 지을 수 있다는 이야기 기입니다. 땅 100%를 모두 활용해 건축물을 짓는 것이 아니라 50%만 건물을 짓고 나머지 50% 땅은 비어둬야 한다는 소리입니다. 건폐율이 높을수록 옆건물과의 간격이 좁아져 일조권과 사생활 침해등의 문제가 생길 수 있습니다. 몇 년 전 이슈가 된 부산아파트의 사례를 보면 극명히 알 수 있는데요, 먼저 지어진 해운대 비치베르빌 아파트에 딱 붙어서 23층짜리 주상복합 아파트 러키 골든스위트가 지어졌습니다. 먼저 지어진 해운대 비치베르빌 아파트에 살고 있던 사람들은 해운대 조망권은 물론이고 일조권까지 심각하게 침해당했는데요, 이는 해당 아파트가 지어진 땅이 건축법상 상업지역에 해당하기 때문에 벌어진 일이었습니다. 건축법 제61조에서 일조 등의 확보를 위하여 건축물의 높이를 제한하고 있지만 일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외한다는 조항이 있기 때문입니다. 현재 일반상업지역과 중심상업지역에는 인접대지 경계선에서 50cm만 띄어서 지으면 건축허가를 받을 수 있습니다. 따라서 사려는 아파트의 용도지역이 주거지역인지 상업지역인지 등은 반드시 확인하셔야 합니다. 현재 일조권이 침해당하지 않았어도 아파트가 상업지역 내에 있다면 언제든 내 집 바로 앞에 건물이 올라올 수 있기 때문입니다.  

 

제55조(건축물의 건폐율) 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율(이하 “건폐율”이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따른 건폐율의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.

 

■용도지역 별 건폐율

 

제77조(용도지역의 건폐율) ① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정한다. <개정 2011. 4. 14., 2013. 7. 16., 2015. 8. 11.>

1. 도시지역

가. 주거지역: 70퍼센트 이하

나. 상업지역: 90퍼센트 이하

다. 공업지역: 70퍼센트 이하

라. 녹지지역: 20퍼센트 이하

2. 관리지역

가. 보전관리지역: 20퍼센트 이하

나. 생산관리지역: 20퍼센트 이하

다. 계획관리지역: 40퍼센트 이하

3. 농림지역: 20퍼센트 이하

4. 자연환경보전지역: 20퍼센트 이하

 

건축법

[시행 2023. 6. 11.] [법률 제18935호, 2022. 6. 10., 일부개정]

 

제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) ① 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다. <개정 2022. 2. 3.>

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외한다)은 채광(採光) 등의 확보를 위하여 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다. <개정 2013. 5. 10.>

1. 인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우

2. 하나의 대지에 두 동(棟) 이상을 건축하는 경우